Quy đinh chung cư hh2 linh đàm mới nêu rõ, bắt đầu từ ngày 1/7, những nhà đầu tư nào muốn mở bán dự án buộc phải có sự bảo lãnh từ bên ngân hàng. Tuy vậy, lại không nêu ra quy định cụ thể về mức phí bảo lãnh mà chính mức độ tín nhiệm của các ông chủ dự án mới là yếu tố quyết định.
Chưa có quy định cụ thể về mức phí bảo lãnh
Chỉ 1 2 ngày nữa là thời điểm 1/7 quy định chính thức có hiệu lực nhưng thực tế, khá nhiều chủ đầu tư vẫn đang lo ngại vì chưa nhận được hướng dẫn cụ thể về mức phí bảo lãnh. Đại diện Công ty CP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu - ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ, các doanh nghiệp hiện đang rất phân vân không biết ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp hay thế chấp? Ông Hiệp cho biết, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng tài chính hoặc có tài sản thế chấp, với những dự án cả lên đến nghìn tỷ thì mức phí bảo lãnh cụ thể sẽ tính thế nào?

Ngoài ra, theo quy định từ phía ngân hàng, rủi ro càng lớn thì mức phí bảo lãnh càng cao và ngược lại. Như vậy nếu doanh nghiệp nào có mức độ tín nhiệm cao thì phí bảo lãnh sẽ càng thấp vậy có phải là quá mơ hồ? Nghị định càng hướng dẫn rõ bao nhiêu càng dễ thực hiện bấy nhiêu và bảo đảm triển khai được.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ: "Theo tôi, trong hướng dẫn Luật cần nêu rõ khoản phí khi bảo lãnh là bao nhiêu? Ví dụ 1m2 sản phẩm giá 25 triệu thì phí bảo lãnh 70% giá đó. Mức phí bảo lãnh ít cũng khiến người mua nhà yên tâm hơn. Chúng tôi cho rằng thị trường sẽ rất minh bạch. Ví dụ nếu mức phí là 8 triệu đồng cho căn hộ trị giá 1,5 tỷ đồng thì cũng không đáng là bao nhiêu. Trước tiên, theo tôi khoản phí như thế không thể gây ảnh hướng nhiều đến thị trường, nhưng phải làm thế nào để khách hàng hiểu?".

Về quy định này, ông Vũ Văn Phấn, Cục quản lý nhà và thị trường BĐS nhận xét, quy định các dự án bất động sản phải được ngân hàng bảo lãnh là để phục vụ lợi ích của phần đông người dân, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư nhằm hạn chế tối đa tình trạng "quýt làm cam chịu".

Thực tế, một số ngân hàng cũng từng thực hiện khá nhiều bão lãnh ở các lĩnh vực tương tự. Nay quy định cụ thể đã được đưa vào Luật rồi thì cần phải thực hiện cụ thể và chặt chẽ hơn nữa. Chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm báo cáo khoản tiền của người mua đã đóng được dùng cụ thể như thế nào, báo cáo mục đích dùng số tiền đó cũng như tiến độ dự án với cả hai bên là ngân hàng và người mua.

Trong thời gian qua, do thị trường bất động sản phát triển "nóng" và nhiều người mua nhà chủ quan không đọc kỹ hợp đồng khiến chủ đầu tư dễ dàng them vào các điều khoản có lợi cho mình. Nhưng với tình hình hiện nay, bản thân các chủ đầu tư cũng rất muốn thực hiện tốt các trách nhiệm cũng như đảm bảo quyền lợi người mua nhà, không muốn xảy ra tình tạng bàn giao quá thời hạn hoặc chậm trễ tiến độ, không thể thực hiện dự áh.
Vẫn nên "chọn mặt gửi vàng"
Ông Vũ Văn Phấn cho biết, NHNN sẽ xem xét chỉ định một số ngân hàng đủ năng lực đứng ra bảo lãnh. Các chủ đầu tư có uy tín và hạn mức tín dụng tốt thì sẽ phải chịu phí bảo lãnh thấp, và ngược lại, nếu chủ đầu tư yếu kém và tính khả thi của dự án thấp thì phí bảo lãnh cao.
Về phía các ngân hàng, dưới cái nhìn của người trong cuộc, ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế NHNN nhận xét, bảo lãnh BĐS có mức độ rủi ro khá cao, vì xét về bản chất, thực ra đây là việc NHTM bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao dự án lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, ngoài sự kiểm soát của ngân hàng, chẳng hạn như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của các nhà thầu, giám sát công trình...Thực tế vừa qua cũng cho thấy, bên cạnh những dự án được chủ đầu tư triển khai đúng tiến độ cam kết, còn không ít dự án không thể hoàn thành hoặc chây ỳ.
Đại diện NHNN cũng cho rằng, việc xác định mức phí này sẽ do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, cũng như mức độ cạnh tranh trên thị trường...

Theo đó, dự án nào khả thi và có chủ đầu tư uy tín... thì đương nhiên sẽ phải chịu mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án ngân hàng thẩm định có độ rủi ro cao hơn.

Được biết, các ngân hàng hiện đang đang áp dụng mức phí bảo lãnh dao động từ 0,5-3%/năm sau khi có kết quả thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng đối với từng khách hàng cụ thể. Độ rủi ro của mỗi loại hình bảo lãnh là khác nhau, do đó mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.